Il CONTRATTO per CASA VACANZE o TURISTICO

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Da ilmessaggero.it


Vacanze in affitto, tutte le regole per evitare guai:
dai "contratti week-end" alle spese forfettarie

Vacanze in affitto? L’unica regola è “patti chiari amicizia lunga”. A tutto vantaggio sia dei proprietari che degli inquilini. Ma per evitare discussioni, prevenire contestazioni e scongiurare possibili controversie legali che trasformerebbero la vacanza in un incubo, l’intesa verbale non basta: l’unica soluzione è stipulare un accordo scritto. E, visto che negli ultimi anni è mutato radicalmente il modo di organizzare le vacanze (il trend, ormai, è quello di frazionarle in periodi più brevi e distribuiti nell’arco dell’anno), anche il “contratto tipo” si è rinnovato: anzi, "si è fatto in tre", per rispondere al meglio alle diverse esigenze dei turisti. La Confedilizia (la Confederazione italiana della proprietà edilizia) ha redatto tre diversi modelli contrattuali, studiati appositamente in base alla durata del soggiorno: c'è la formula week-end (per un fine settimana o pochissimi giorni), quella per vacanze brevi (per periodi che vanno dai 10-15 giorni a un mese) e quella per la tradizionale villeggiatura (per locazioni che durano oltre un mese). A distinguere i tre contratti, è la diversa durata del soggiorno: nodo centrale del rapporto tra ospiti e proprietari, visto che a fronte di permanenze diverse, si modificano gli impegni a carico delle parti. «Per periodi molto brevi come un fine settimana - dice l’avvocato Giorgio Spaziani Testa, segretario generale di Confedilizia - stendere un contratto scritto può sembrare superfluo. L’esperienza quotidiana, invece, dimostrato che, anche se si tratta di pochi giorni, mettere nero su bianco dall’inizio le regole relative alla permanenza dell’inquilino-turista, evita controversie future. La seconda esigenza è legata alla normativa: alcune indicazioni inserite nei nostri contratti consentono di evitare equivoci per chi potrebbe confondere queste soluzioni con altre formule turistiche, come l’attività di affittacamere o quella del Bed & breakfast». I tre modelli contrattuali possono essere richiesti alle oltre 200 sedi territoriali della Confedilizia, dislocate in tutti i capoluoghi di provincia e nei centri maggiori. Oltre ai moduli contrattuali, la Confedilizia ha preparato anche altri strumenti utili, come il decalogo per una villeggiatura senza liti, il libretto d’uso della casa di villeggiatura e altre informazioni: il tutto è reperibile sul sito della Confederazione, sotto la voce "varie". Il contratto week-end è stato ideato per il più breve periodo di locazione che si possa considerare ed è idoneo per un fine settimana o comunque per pochissimi giorni. A fronte di così pochi giorni si potrebbe pensare di evitare un accordo scritto, invece, anche se la durata è molto ridotta, mentre in qualunque momento e per qualsiasi motivo possono scatenarsi discussioni. In questa formula contrattuale, il canone è comprensivo di qualunque onere accessorio e delle utenze (luce, acqua, gas). Per non confondere questa formula turistica con altre (come l’attività di affittacamere o il Bed & breakfast, regolamentate da normative regionali), è importante inserire nel contratto alcune precise indicazioni: ovvero che l’appartamento è sprovvisto di biancheria da bagno e da letto e che l’ospite deve provvedere al riassetto quotidiano dell’appartamento. E’ esclusa, inoltre, la fornitura di pasti e bevande da parte del padrone di casa, nonché la sorveglianza e custodia dell’alloggio. Il contratto per brevi vacanze è concepito per un periodo di media durata, cioè per soggiorni dai 10-15 giorni a un mese. Nel contratto sono presenti, tra l’altro, clausole specifiche relative alla disdetta del contratto, all’entità delle spese accessorie e all’utilizzo, se esistenti, di spazi accessori, come cantina, autorimessa, o posto macchina. Il canone viene versato direttamente al momento della sottoscrizione del contratto. A carico del turista, inoltre, ci sono le spese relative al servizio di pulizia e le utenze (energia elettrica, acqua, gas, telefono), che variano a seconda della stagione, e per le quali si sceglie, in genere, un conteggio a forfait che evita macchinosi calcoli. Tuttavia, quando queste voci non sono comprese nel contratto, è meglio, per entrambe le parti, provvedere alla lettura dei contatori: a fine locazione, ad esempio per l’elettricità, si potrà effettuare un pagamento a chilowattora. Il contratto villeggiatura è idoneo per chi prende in affitto un alloggio per periodi superiori al mese. E’ un contratto per dimora temporanea, strutturato più o meno come un contratto di locazione normale. Va precisato, quindi, con chiarezza, che non si tratta di uso abitativo (previsto nei contratti regolamentati dalla legge 431/98), ma di locazione con finalità turistica, regolata dal Codice civile. Nel contratto sono presenti, inoltre, clausole dettagliate sulle modalità di pagamento del canone, sulla sua rivalutazione in corso di contratto e sul deposito cauzionale. Il canone può essere pagato a rate mensili, ma se non si superano i 2-3 mesi, è meglio prevedere il pagamento in un’unica soluzione, alla firma del contratto. Interamente a carico dell’inquilino sono inoltre le spese relative al servizio di pulizia e le utenze domestiche. Per i vincoli burocratici legati ai vari tipi di contratto, è bene consultare gli approfondimenti in alto.


Decalogo del proprietario di casa che affitta

1 Consegnare le chiavi della casa all'inquilino solo dopo la stipula per iscritto del contratto.

2 Non accettare proposte di non registrare il contratto o di far figurare in contratto un canone inferiore al reale (particolarmente negli usi commerciali, industriali e artigianali, nei quali l'inquilino vuole evitare il confronto, spesso risibile, fra canone che paga e reddito che denuncia).

3 Non accettare proposte di contratti (quali foresterie fittizie e asseriti usi transitori) surrettiziamente riconducibili alla durata di otto anni prevista dalla legge.

4 Vietare la sublocazione a canone superiore a quello pagato dall'inquilino al locatore.

5 Pretendere una fideiussione bancaria o assicurativa per il pagamento del canone e i danni o, quantomeno, il deposito cauzionale.

6 Convenire l'accettazione della "Tabella per la ripartizione degli oneri accessori" concordata tra Confedilizia, in rappresentanza dei proprietari di casa, e Sunia- Sicet- Uniat, in rappresentanza degli inquilini (registrata in Roma il 26 febbraio 1999 al n. C/07288 Registro atti privati) e del "Regolamento generale per gli inquilini" predisposto dalla Confedilizia e depositato presso ogni sede locale dell'Organizzazione.

7 Non accettare la proposta di intestare al proprietario le utenze (gas, luce, acqua ecc.).

8 Informarsi con esattezza sugli immobili i cui contratti di locazione possono essere stipulati secondo le sole norme del Codice civile.

9 Farsi dare precise referenze, specie in ordine ai pregressi rapporti di locazione, e verificare la solvibilità dell'inquilino.

10 Farsi assistere dalla rappresentanza locale della Confedilizia (presente in ogni capoluogo di provincia e anche nei maggiori centri).


La denuncia di cessione fabbricato obblighi e adempimenti

Attenzione perchè relativamente all'obbligo di denuncia alle autorità di Pubblica sicurezza o, in mancanza, al sindaco, con l'apposito modello di ospitalità sia del contratto week-end, sia di quello per brevi vacanze la cosa, che apparentemente potrebbe essere molto semplice, diventa problematica se non si fa attenzione ai diversi casi.

In primo luogo : per gli ospiti extracomunitari con una modifica apportata dalla legge n. 46/07 (conversione del decreto-legge n° 10/07), è previsto l’obbligo per qualsiasi tipo di soggiorno offerto in qualsiasi tipo di struttura e quindi in questo primo caso non si incorre in alcun errore procedurale.

In secondo luogo: per i contratti a breve termine (formula week-end o per brevi vacanze) si deve fare una distinzione e cioè se si opera occasionalmente purchè non si superino 30 giorni di permanenza della medesima persona o gruppo familiare (sempre di ospiti comunitari) non corre nessun obbligo di denuncia. Ma se si opera in forma imprenditoriale e cioè con partita IVA, allora corre sempre l'obbligo anche se i soggiorni sono di breve durata con ospiti comunitari o no (questo anche se non si è in possesso di regolare permesso per l'esercizio di tale attività nel caso in cui le leggi regionali e i regolamenti in materia non prevedano questo tipo di ricettività extra-alberghiera e che quindi tale attività venga esercitata in forma libera). Si ricorda inoltre che corre sempre l'obbligo nell'ipotesi anche di assensa di partita IVA per soggiorni superiori a 30 giorni e per soggiorni brevi la cui somma nell'arco dell'anno si presume debba superare sempre i 30 giorni (in questo recondito caso, onde non incorrere in altri tipi di sanzioni ... l'attivazione della partiva IVA sarebbe consigliabile)

 

Spese di registro e di bollo

Per i primi due contratti, relativi a periodi inferiori al mese, non si è tenuti alla “registrazione del contratto”: a meno che se ne siano stipulati diversi per più periodi che, una volta sommati, superino i trenta giorni nell’anno. Per le locazioni oltre i 30 giorni, invece, il proprietario deve provvedere alla registrazione del contratto: onere a carico delle parti al 50%. Su tutte le tipologie contrattuali, inoltre, deve essere applicata una “marca da bollo” da 14,62 euro ogni quattro facciate (e comunque ogni 100 righe): salvo diversi accordi, anche tale onere è diviso tra le parti a metà.

Migliori dettagli in merito alla registrazione, mancando una precisa legislazione in materia, saranno oggetto di chiarimento, sempre su questa pagina, non appena in nostro posesso dopo l'interpello, richiesto all'Agenzia delle Entrate.


 

 

 

BREVE GLOSSARIO TECNICO PER LE LOCAZIONI

Caparra
Somma versata al momento della prenotazione, equivalente in genere al 25% del totale dell'affitto. Se nelle modalità d'affitto il proprietario barra questa opzione ognuna delle parti conserva il diritto di rescindere il contratto ma in caso di recesso da parte dell'affittuario, quest'ultimo perde solo la somma versata. Qualora sia il proprietario a rescindere il contratto, quest'ultimo può essere costretto a versare il doppio di quanto ha già ricevuto (caparra penitenziale). Vi ricordiamo che caparra e acconto non sono la stessa cosa: a differenza della caparra, l'acconto deve essere semplicemente restituito dal proprietario all'affittaurio qualora l'affare non vada a buon fine. Le leggi cambiano di paese in paese, informatevi attentamente delle condizioni stabilite dal proprietario di volta in volta.

Pagamento dell'intera somma in caso di annullamento da parte dell'affittuario
Se nelle modalità dell'affitto il proprietario indica che richiede il pagamento dell'intera somma, in caso di annullamento da parte dell'affittuario, quest'ultimo puo essere obbligato a pagare la totalità dell'affitto stipulato. ATTENZIONE! Le regole cambiano di paese in paese, è importante informarsi a riguardo con il proprietario al momento della prenotazione.

Assicurazione per il Proprietario
Consigliamo ai proprietari di un immobile che desiderano affittare a terze persone di stipulare un'assicurazione contro incendio, allagamenti, ecc. Informati con il tuo assicuratore, al quale potrai richiedere un'estensione del contratto assicurativo stipulato per l'abitazione principale, oppure un contratto specifico limitato alla durata del periodo d'affitto. Questa assicurazione in alcuni paesi è obbligatoria. Anche dove non sia obbligatoria puo rivelarasi molto utile in caso di eventuali incidenti. Indipendentemente dalla formula scelta, è compito del proprietario verificare che l'ammontare stipulato sia adeguato al valore dei mobili e degli accessori dell'alloggio proposto.

Contratto di locazione
E' un documento firmato in doppia copia che definisce i termini della locazione ed elenca le carattersitiche essenziali dell'alloggio (indirizzo preciso - durata - data d'arrivo e di partenza - termini generali - ammontare - caparra - modo e tempistiche della estituzione del deposito cauzionale, ecc.). In Italia per soggiorni inferiori ai 30 giorni non è necessario stipulare un contratto d'affitto, consigliamo comunque ai proprietari di fornire ai loro clienti un modulo di prenotazione nel quale verranno indicati i termi generali dell'affitto (date, costo, indirizzi, ecc.).

Spese
A meno che non siano già comprese nel costo dell'affitto (questo va specificato nella descrizione e modalità dell'affitto), le spese di acqua, telefono, elettricità e gas saranno calcolate in modo forfettario prima della vacanza (facendo una stima dei possibili consumi), oppure in seguito, secondo il reale consumo. In questo caso, ricordate di effettuare una lettura dei contatori all'arrivo.

Deposito cauzionale
Somma versata all'arrivo sul posto, che servirà a coprire gli eventuali danni causati all'alloggio o alle sue componenti da parte dell'affittuario. Se non necessario, questo deposito sarà restituito alla fine del soggiorno. La somma è decisa dal proprietario, ma è consuetudine che non oltrepassi il 20% - 25% del costo totale dell'affitto.

Descrittivo
Documento che descriva l'alloggio in affitto, la sua localizzazione, i termini dell'affitto. Ai locatori di professione è imposto un documento tipo. L'affitto stagionale di un alloggio ammobiliato prevede la consegna all'affittuario di un descrittivo prima del termine del soggiorno.

Stato dei luoghi (all'arrivo e alla partenza)
Lo stato dei luoghi si effettua in presenza del proprietario (o di chi ne fa le veci) e dell'affittuario. Questo documento deve essere firmato da entrambi. Deve indicare oltre all'indirizzo dell'alloggio, le coordinate di entrambe le parti coinvolte nel contratto d'affitto, la data d'entrata e d'uscita dall'alloggio. Deve essere altresi indicato, per ogni locale, lo stato degli elementi che lo compongono, (pavimenti, muri, impianto idraulico, sanitario, elettrico, elettrodomestici, armadi, ecc.), precisando se sono nuovi, in buono stato, vetusti; non bisogna dimenticare di rilevare la lettura dei contatori di acqua, telefono, luce e gas prima dell'arrivo e della partenza (a meno che le spese siano comprese o calcolate forfettariamente). Infine, all'arrivo prendere immediatamente nota degli oggetti elencati nell'inventario ma non presenti sul posto.

"Gîtes ruraux" e "chambres d'hôtes"
" In Francia vengono denominati "gîtes ruraux" case o appartamenti in rustico per l'affitto stagionale, mensile, settimanale o per il fine settimana. Al contrario, le " chambres d'hôtes " sono su una basa contata alla notte. Le "chambres d'hôtes" (affittacamere) si affittano invece su base giornaliera. "Gîtes ruraux" e "chambres d'hôtes" sono oggetto di controllo da parte della federazione nazionale dei Gîtes Ruraux francesi che li classifica secondo il livello di confort (1 spiga: confortevole; 2 spighe: buono; 3 spighe: molto buono; 4 spighe: bella dimora e dintorni splendidi).

Inventario
Documento che elenca in modo estremamente dettagliato il mobilio che compone l'alloggio messo a disposizione dell'affittuario. L'inventario viene redatto e allegato al descrittivo o al contratto d'affitto. Questo documento permette di verificare la corrispondenza tra la lista e gli elementi presenti in loco, che deve essere la stessa.


Affitto stagionale
Si tratta dell'affitto di un appartamento o casa limitatamente al periodo delle vacanze. La locazione stagionale è caratterizzata da una durata specifica (relativamente breve) e per le sue carattersitiche sfugge alle regole della locazione tradizionale.


Alloggio ammobiliato
Un alloggio è considerato ammobiliato quando sia presente l'arredamento necessario allo svolgimento delle normali azioni quotidiane.

Alloggio non classificato
Secondo la legislazione francese, si tratta di locali affittati da privati che non desiderano conformarsi al decreto del 28 dicembre 1976. Questi locali possono non soddisfare le norme di confort dei locali classificati come ammobiliati turistici. Il proprietario non è obbligato ad affitare all'unità-settimana e sfugge a quasi tutte costrizioni previste negli altri casi. E' il regno della libertà con i vantaggi e gli svantaggi che possono risultarne, sopratutto per l'affittuatio. Da evitare.

Affitto (o canone)
L' affitto è liberamente definito tra le parti e costituisce una somma di denaro versata in cambio di un servizio (la messa a disposizione di un alloggio contro l'usufrutto temporaneo di tale alloggio).


Alloggio ammobiliato ad uso turistico
Secondo la legge francese gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico possono essere classificati a seconda della qualità dell'alloggio. Il proprietario ne fa richiesta ufficiale, l'alloggio viene visionato da un perito che ne stabilisce la categoria. Il proprietario riceve una classificazione e si impegna ad affittare il suo alloggio su base settimanale per non più di sei mesi l'anno.

Prenotazione
Tappa tramite la quale l'affittuario versa la caparra o un acconto (che in genere non deve superare il 25%) del costo totale dell'affitto. La caparra puo essere comunque fissata liberamente dal proprietario. Consigliamo di versare la caparra dopo aver visionato e firmato un contratto o modulo di prenotazione dell'alloggio.


Tassa di soggiorno
E' percepita a profitto delle colletività territoriali e in particolare del comune dell'alloggio affittato, ed è destinata al finanziamento delle infrastrutture e dei servizi pubblici. Il suo ammontare va da varia da 0,15 a 1,07   per persona e al giorno a seconda del comfort e della categoria dell'alloggio

 

Riepilogo:


- modello contratto di locazione Week End (formato doc)
- modello contratto di locazione Casa Vacanze  (formato doc)
- modello contratto di locazione Carattere Transitorio (formato doc)
- modello F23 per banca-posta-concessionario (in pdf)
- mod. 69 per registrazione (in pdf)
- breve glossario tecnico