I diritti edificatori

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Precisazioni da parte dell'Agenzia delle entrate

La Circolare 1/E/2013, bisogna essere titolari del diritto al primo gennaio 2013 e far redigere la perizia entro il 30 giugno.

La questione fiscale è nata a seguito della già diffusa prassi della cessione di cubatura a seguito delola sua istituzione con il DL Sviluppo 70/2011 atto a liberalizzare le costruzioni private.

ATTENZIONE

Per la rivalutazione il contribuente deve risultare titolare del diritto edificatorio al primo gennaio 2013, ed è necessario che entro il 30 giugno 2013 sia redatta la perizia giurata di stima.

Le risposte alle domande che sono state poste dal Sole24ore

4. RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI

4.1 Corrispettivo inferiore al valore di perizia
Domanda
L’attuale situazione di crisi comporta sovente che la cessione delle partecipazioni o dei terreni avvenga per un corrispettivo inferiore al valore di perizia. Per quanto riguarda lepartecipazioni tale circostanza non dovrebbe comportare conseguenze nel presupposto che la cessione ad un prezzo inferiore comunque non genera minusvalenza deducibile (articolo 5
legge n. 448/2001). Per quanto riguarda i terreni dovrebbe comunque essere possibile ferm restando l’obbligo di assolvere le imposte di registro ed ipocatastali sul valore di perizia (articolo 7 legge n. 448/2001). Solo a scelta del contribuente si potrebbe procedere a nuova perizia con un valore inferiore al precedente senza assolvere alcuna imposta sostitutiva ai
sensi della lettera ee) dell’articolo 7, comma 2, del Dl n. 70/2011. Sono corrette queste considerazioni?

Risposta
La cessione di partecipazioni non negoziate, il cui valore o costo di acquisto è stato rideterminato, ad un prezzo inferiore al valore di perizia non dà luogo a minusvalenze fiscalmente rilevanti. Per quanto riguarda la cessione di terreni, affinché il valore “rideterminato” possa assumere rilievo agli effetti del calcolo della plusvalenza, è necessario che esso costituisca
valore normale minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali (articolo 7, comma 6, della legge n. 448 del 2001). Pertanto, qualora il contribuente intenda avvalersi del valore rideterminato deve necessariamente indicarlo nell’atto di cessione anche se il corrispettivo è inferiore. In tal caso, le imposte di registro, ipotecarie e catastali devono essere assolte sul valore di perizia indicato nell’atto di trasferimento. Nel caso in cui, invece, nell’atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello rivalutato, si rendono applicabili le regole ordinarie di determinazione delle
plusvalenze indicate nell’articolo 68 del TUIR, senza tener conto del valore rideterminato. Va tenuto presente, peraltro, che, il contribuente ha anche la possibilità di rideterminare nuovamente il valore del terreno detenuto, riferito alla data del 1° gennaio 2013.
Il contribuente che intende usufruire nuovamente della rideterminazione del valore del terreno (con riferimento alla data del 1° gennaio 2013), deve redigere la perizia giurata di stima entro il 30 giugno 2013, ovvero entro la data di stipula dell’atto se la cessione avviene prima di tale termine e deve provvedere al versamento dell’importo eventualmente dovuto entro il 1° luglio 2013 ( poiché il termine del 30 giugno 2013, previsto dalla norma, cade di domenica).
Qualora l’imposta pagata in occasione della precedente rideterminazione sia maggiore di quella dovuta entro il 30 giugno 2013 non deve essere effettuato alcun versamento. Al riguardo, appare opportuno precisare che, in tal caso, per espressa previsione normativa, la parte eccedente non può essere chiesta a rimborso. I dati relativi alla nuova rideterminazione devono essere indicati nel quadro RM del modello di dichiarazione UNICO relativo all’anno d’imposta 2013.

4.2 I diritti edificatori

Domanda
I diritti edificatori (cubatura) previsti dall’articolo 5 del decreto legge n. 70 del 2011 ceduti autonomamente dal terreno o dal fabbricato sono assimilati agli immobili e, pertanto, rientrano nella fattispecie di cui all’articolo 67 del TUIR? In caso di risposta affermativa possono quindi essere oggetto di rivalutazione ai sensi del comma 473, articolo 1, legge n. 218/2012.



Risposta
I contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale sono trascrivibili, pertanto tali diritti godono del medesimo regime pubblicitario dei diritti reali su beni immobili. Si ritiene, quindi, che ai fini della possibilità di usufruire della procedura di rideterminazione del valore dei beni, lo ius aedificandi possa essere considerato distintamente ed autonomamente rispetto al diritto di proprietà del terreno e che sia possibile provvedere alla rideterminazione del valore di tali diritti di cui il contribuente risulti titolare alla data del 1° gennaio 2013, facendo redigere apposita perizia giurata di stima entro il 30 giugno 2013 e versando entro la medesima data la relativa imposta sostitutiva dovuta ovvero la prima rata.


4.3 Gli effetti dell’omessa indicazione in Unico

Domanda
L’omessa indicazione nel modello Unico (quadri RM od RT) delle rivalutazioni delle partecipazioni e dei terreni ha carattere formale e non pregiudica in alcun modo gli effetti della rivalutazione. E’ corretta questa considerazione?


Risposta
Come chiarito nella circolare n. 35/E del 4 agosto 2004 l’opzione per la rideterminazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata. Infatti, il contribuente può avvalersi immediatamente del nuovo valore di acquisto ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’articolo 67 del TUIR. Pertanto si ritiene che l’omessa indicazione nel modello Unico dei dati relativi costituisce una violazione formale, alla quale si rendono applicabili le sanzioni previste dal comma 1, dell’articolo 8 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 (con un minimo di euro 258 fino ad un massimo di euro 2.065). In ogni caso restano impregiudicati gli effetti della rideterminazione.


COME SI RIVALUTANO I TERRENI

Con la legge di stabilita' 2013 sono stati riaperti i termini per la rivalutazione del valore dei terreni e delle quote di partecipazione, e quindi è offerta la possibilità di rideterminare il costo o valore di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e dei terreni edificabili e con destinazione agricola, purché detenuti alla data del 1° gennaio 2013.

In cosa consiste la rivalutazione

Consiste nell'aumentare di fatto il valore che è fiscalmente riconosciuto del terreno o della partecipazione e a seconda dei casi può determinare sia un aumento che una diminuizione dell'imposta on caso di trasferimento dei beni stessi a terzi.

Quali sono i beni rivalutabili

Titoli, quote o diritti, non negoziati in mercati regolamentati, nonché terreni edificabili e con destinazione agricola. I beni devono essere posseduti, alla data del 1° gennaio 2013 a titolo di proprietà o altro diritto reale e non devono essere detenuti in regime di impresa.

Quali soggetti possono rivalutare i terreni

Questo tipo di agevolazione nuova nel nostro sistema fiscale, è riservata alle persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali. Sono escluse le imprese e le società commerciali di ogni tipo (una deroga è prevista per le società di capitali che, a seguito di procedimento giudiziario, hanno riacquistato la piena titolarità di quei beni dopo che gli stessi erano stati sottoposti a misure cautelari.)

Come si fa a rivalutare un terreno

La prima cosa da fare è la redazione di una perizia di stima per la quale deve esere nominato da parte del Committente proprietario un tecnico abilitato che dovrà redigere una Perizia Giurata con le modalità prevista dalla Lgge con giuramento presso le apposite sede dei tribunali locali o in qualsiasi tribunale della repubblica o anche presso gli uffici dei giudici di pace e presso i notai. Nella Perizia dovrà essere indicato che tale situazione è in vigore dall' 1° gennaio 2013 (a quasto scopo sarà basilare che la perizia stessa sia redatta tenendo eslusivamente conto da quanto risulta dal Certifacto di destinazione urbaniostica dell'area che in moltissimi comuni si richeste per via treloematica nelle modalità indicate nmei portali dei Comuni stessi, il tutto , salvo ulteriori proroghe entro il 30 giugno 2013

Chi sono i professionisti abilitati alla redazione della perizia

Per le perizie con riferimento ai titoli, quote e diritti non negoziati nei mercati regolamentati sono individuati negli iscritti all’albo dei dottori commercialisti, negli iscritti nell’elenco dei revisori legali dei conti etc...

Per la redazione della perizia dei terreni edificabili e con destinazione agricola, gli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili

 

ADEMPIMENTI previsti:

Tempo fino al 30 giugno 2013 (essendo domenica slitta al 1° luglio) per l’asseverazione della perizia e per versare l’imposta sostitutiva, pari al 4% per i terreni e partecipazioni qualificate e al 2% per le partecipazioni non qualificate.

Si intendono qualificate le partecipazioni superiori al 20% del capitale sociale per le società di capitali e al 25% per le società di persone.

Come si calcola il versamento dell’imposta sostitutiva

2% (per cento) dell’intero valore risultante dalla perizia (e non sul PLUSVALORE), per le partecipazioni non qualificate;

4% (per cento) dell’intero valore risultante dalla perizia (e non sul PLUSVALORE) per le partecipazioni qualificate e per i terreni. Il versamento dell’imposta sostitutiva deve essere effettuato entro il 30 giugno 2013 in un’unica soluzione oppure può essere rateizzato fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dalla medesima data. Sull’importo delle rate successive alla prima (scadenti rispettivamente il 30/6/2014 ed il 30/6/2015) sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo.

Dove si indica il valore nella dichiarazione

I dati relativi alla rideterminazione del valore delle partecipazioni e dei terreni devono essere indicati nel modello di dichiarazione UNICO (o in alternativa nel 730). In particolare, in caso di rideterminazione del valore delle partecipazioni si deve compilare l’apposita sezione del quadro RT e in caso di rideterminazione del valore dei terreni si deve compilare l’apposita sezione del quadro RM.

Per il versamento vanno utilizzati i codici tributo 8056 per la rivalutazione dei terreni e 8055 per le partecipazioni

 

Geom.Cesare Gherardi

Brevi osservazioni sulla rivalutazione terreni

a cura del Rag. Paolo sardi

La perizia è consigliabile farla quando si ha motivo di ritenere che il terreno abbia delle serie possibilità di essere venduto ricordando che, nel caso in cui si faccia la perizia e si paghi la tassa (per i terreni è il 4% sul valore periziato dilazionabile in 3 rate) , da quel momento scatta l'obbligo del pagamento dell'IMU come area fabbricabile che verrà computato sul valore periziato quindi se il terreno rimane per parecchi anni invenduto è possibile che non vi sia la convenienza a periziarlo ed a pagate la tassa del 4%.

Nel caso in cui non si faccia la perzia e non si paghi la tassa del 4%, in caso di vendita però attenzione perchè scatta la plusvalenza fra il valore di terreno agricolo (poco) ed il valore dichiarato dell'area (suscettibile di aumento di valore da parte dell'ufficio) che è pari al 20% (aliquota attuale)

Quindi la perizia ed il pagamento sono un arma a doppio taglio e quindi il soggetto proprietario deve fare bene i suoi conti (non facili !!!) per stabilire la convenzienza dell'operazione, se optare per l'una o l'altra soluzione.

Attenzione però che anche in caso di perizia e di pagamento dell'imposta del 4%, al momento della vendita, qualora risulti che il valore della perizia sia inferiore al valore dichiarato di vendita sul contratto notarile (per effetto delle attuali disposizioni di legge sarà molto difficle fare apparire un valore in atto diverso da quello effettivamente pagato ) scatta ancora l'obbligo del pagamento di un ulteriore imposta che sarà applicata sulla differenza fra il valore periziato ed il valore pagato con un'aliquota (stante l'attualotà) del 20%.

Attenzione anche al fatto che la legge non dice che in caso di un ulteriore perizia, sia a ribasso che a rialzo, si debba pagare il conguaglio.Si deve pagare per intero sulla nuova perizia il 4% sia che sia in più che in meno.

 


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